দক্ষিণ কোরিয়ার প্রেসিডেন্ট অভ্যন্তরীণ সম্পত্তির এজেন্ডাকে এগিয়ে নিতে জাপানে নাটকীয় রিয়েল এস্টেট দুর্ঘটনার আহ্বান জানিয়েছেন

দক্ষিণ কোরিয়ার প্রেসিডেন্ট লি জায়ে-মিউং 1990-এর দশকের গোড়ার দিকে জাপানের রিয়েল এস্টেট বিপর্যয়ের উদ্রেক করেছেন, সিউলের রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ে উদ্বেগ বাড়াচ্ছেন কারণ তিনি হাউজিং সেক্টরকে স্থিতিশীল করার লক্ষ্যে একটি ট্যাক্স ওভারহল করার জন্য প্রস্তুতি নিচ্ছেন।

লি বলেছিলেন যে “বেশ কিছু লোক” উদ্বিগ্ন যে দেশটি 20 বা 30 বছর জাপানের “হারিয়ে যাওয়া” মুখোমুখি হতে পারে, একটি CNBC অনুবাদ অনুসারে। লি জাপানের “হারানো দশক” উল্লেখ করছিলেন, যখন সম্পদ এবং স্টক মার্কেটে সত্যিকারের পতনের প্রেক্ষিতে বৃদ্ধির গতি কমে গিয়েছিল।

তিনি বৃহস্পতিবার রিয়েল এস্টেট নীতির উপর একটি পাবলিক বিতর্কে উল্লেখ করেছেন যে 1990 এর দশকের গোড়ার দিকে টোকিওর হাউজিং মার্কেট “বেলুনের মতো পপ” হয়েছিল যখন তিনি দক্ষিণ কোরিয়ার অতি উত্তপ্ত রিয়েল এস্টেট বাজারকে হাইলাইট করার চেষ্টা করেছিলেন।

রিয়েল এস্টেট দক্ষিণ কোরিয়ার গৃহস্থালীর সম্পদের সবচেয়ে বড় অংশের জন্য দায়ী, লি যোগ করে বলেন যে তথ্য দেখায় যে দক্ষিণ কোরিয়া এমন দেশগুলির মধ্যে রয়েছে যেখানে বিশ্বের রিয়েল এস্টেটে কেন্দ্রীভূত পরিবারের সম্পদের সর্বাধিক অনুপাত রয়েছে।

মার্চ 2025 এর শেষ পর্যন্ত, আর্থিক সম্পদের 24.2% এর তুলনায় প্রকৃত সম্পদ কোরিয়ান পরিবারের সম্পদের 75.8% ছিল।

দক্ষিণ কোরিয়ার প্রেসিডেন্টের সাহসী আলোচনার ইতিহাস রয়েছে।

2025 সালের রাষ্ট্রপতি নির্বাচনের আগে, যখন কোস্পি সূচক 2,500 এর কাছাকাছি ছিল, তখন একজন প্রার্থী লি তথাকথিত “কোরিয়া ছাড়” সমাধানের প্রতিশ্রুতিতে তার মেয়াদে কোস্পির জন্য 5,000 এর লক্ষ্য নির্ধারণ করেছিলেন।

দ কস্পি এটি সংক্ষিপ্তভাবে 2026 সালের জানুয়ারীতে 5,000 অতিক্রম করে, অফিস নেওয়ার মাত্র ছয় মাসের মধ্যে, এআই-চালিত চিপ বুম চালায়।

লির সরকার পরিবারের সম্পদকে অতিরিক্ত উত্তপ্ত আবাসন খাত থেকে এবং আর্থিক বাজারে নিয়ে যাওয়ার চেষ্টা করেছিল, একটি কৌশল যা শুধুমাত্র আংশিকভাবে কাজ করেছিল।

দক্ষিণ কোরিয়ার সূচক বর্তমানে 6,700-এর কাছাকাছি অবস্থান করছে, হেভিওয়েটস স্যামসাং ইলেকট্রনিক্স এবং এসকে হাইনিক্সের উপর অত্যধিক নির্ভরতার কারণে অভিজ্ঞ সুইং হয়েছে।

অর্থনীতিবিদরা সিএনবিসিকে বলেছেন যে জাপানের সাথে তুলনা করা তাৎক্ষণিক বিপদকে বাড়িয়ে তোলে।

“আমি মনে করি কোরিয়ায় প্রকৃত সম্পত্তির বুদ্বুদ ফেটে যাওয়ার সম্ভাবনা সীমিত,” আইএনজিতে দক্ষিণ কোরিয়া এবং জাপানের সিনিয়র অর্থনীতিবিদ কাং মিন জু সিএনবিসিকে বলেছেন।

তার মতে, বন্ধকী ঋণের শর্তাবলী বেশ কয়েক বছর ধরে তুলনামূলকভাবে আঁটসাঁট ছিল এবং কর্তৃপক্ষ ঋণ-থেকে-মূল্যের অনুপাত এবং ঋণ-থেকে-আয় অনুপাতের উপর কঠোর নজরদারি বজায় রেখেছে। “যদিও LTV অনুপাত 80% এর মতো উচ্চ ছিল, এটি সিউল এলাকায় 40% এবং নীচে নেমে গেছে।”

2024 সালের হিসাবে দেশের পারিবারিক ঋণ-থেকে-জিডিপি অনুপাত 90.14-এ দাঁড়িয়েছে। যদিও এটি 2021 সালে রেকর্ড সর্বোচ্চ 98.67 থেকে নেমে এসেছে, তবুও এটি অস্ট্রেলিয়ার পরে এশিয়াতে দ্বিতীয় সর্বোচ্চ।

লি-এর মন্তব্যগুলি আবাসনের দামের সাম্প্রতিক বৃদ্ধি সম্পর্কে উদ্বেগকে প্রতিফলিত করে, প্রকৃত সম্পত্তির বুদবুদ ফেটে যাওয়ার পরিবর্তে, কাং বলেন।

এই মতামতটি ক্যাপিটাল ইকোনমিক্সের এশিয়ার সিনিয়র অর্থনীতিবিদ গ্যারেথ থের দ্বারাও ভাগ করা হয়েছে, যিনি বলেছিলেন যে “বুদবুদের ভয় অতিরঞ্জিত বলে মনে হচ্ছে।”

তিনি উল্লেখ করেছেন যে শুধুমাত্র সিউলে সম্পত্তির দাম দ্রুত বাড়ছে, তবে রাজধানীতেও তারা জানুয়ারী 2022-এর স্তরের মাত্র 10% বেশি। বুসানের মতো শহরগুলিতে, দাম 2022 সালের জানুয়ারী দামের প্রায় 80%-এ নেমে এসেছে।

অউর বলেছেন যে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রেতাদের একটি বড় ডাউন পেমেন্ট জমা দেওয়ার কারণে আর্থিক স্থিতিশীলতার ঝুঁকিও সীমিত, “অতএব ঝুঁকি যে তারা নেতিবাচক ইক্যুইটিতে প্রবেশ করবে এবং ব্যাংকগুলি ছোটখাটো অসুবিধার মধ্যে পড়বে।”

বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে দক্ষিণ কোরিয়ার 1990 সালে জাপানের মতো দ্বিগুণ সম্পদ এবং বাজারের পতনের সম্ভাবনা কম, দেশটি জাপানের সাথে কিছু আর্থিক এবং জনসংখ্যাগত বৈশিষ্ট্য ভাগ করে নেয়।

ডিবিএস গ্রুপ রিসার্চের সিনিয়র অর্থনীতিবিদ মা টেয়িং বলেছেন, দক্ষিণ কোরিয়ার উচ্চ ক্রেডিট-টু-জিডিপি অনুপাত এবং উচ্চ স্টক মার্কেট ক্যাপিটালাইজেশন রয়েছে, যা প্রাক-ক্র্যাশ জাপানের মতো, এটি উচ্চ হার, কঠোর ক্রেডিট এবং বৈশ্বিক ধাক্কার জন্য ঝুঁকিপূর্ণ।

কিন্তু কোরিয়া বুদবুদ বিস্ফোরণের কয়েক বছর আগে জাপানে বড় পুঁজির প্রবাহ বা টেকসই মুদ্রার প্রবৃদ্ধি অনুভব করেনি, যা ব্যাংক অফ কোরিয়াকে নীতি নির্ধারণে আরও নমনীয়তা দেয়।

মা বলেন, কেন্দ্রীয় ব্যাংকও মুদ্রাস্ফীতি এবং আর্থিক ভারসাম্যহীনতার প্রতি জাপানের বুদবুদ ফেটে যাওয়ার আগে তার চেয়ে বেশি অগ্রিম প্রতিক্রিয়া দেখিয়েছিল।

1980-এর দশকে রিয়েল এস্টেট এবং স্টকগুলিতে চরম জল্পনা-কল্পনার পর, জাপান 1990-এর দশকে একটি আর্থিক বাজারের উত্থান দেখেছিল, যখন তার কেন্দ্রীয় ব্যাংক 1989 সালের ডিসেম্বরে সুদের হার বাড়ানো শুরু করে, কয়েক দশক ধরে ধীরগতির বৃদ্ধি শুরু করে।

– সিএনবিসির জেনি লি এই প্রতিবেদনে অবদান রেখেছেন।